Договор аренды (найма) квартиры

Здравствуйте, уважаемые читатели блога7j.ru.

Многие из вас хоть раз в жизни снимали (или сдавали) квартиру или дом для посуточного или долговременного проживания.

И, конечно, не всегда оформляли это документально.

Но в некоторых случаях документ, подтверждающий факт сделки сдачи жилого помещения, бывает просто необходим:

съемщику:
1. для подтверждения расходов на оплату съемного жилья,
2. для временной регистрации,
3. для подтверждения правомерности нахождения в снятом помещении;
собственнику недвижимости:
1. для сдачи декларации и уплаты НДФЛ (налога на доходы физических лиц),
2. для возможности правомерного предъявления претензий съемщику, если возникнет такая необходимость.

В этой статье рассмотрим, как правильно составлять договор аренды (ДА) и договор найма (ДН), чем эти документы отличаются друг от друга, и что является существенными условиями этих договоров.

Чем отличается договор аренды от договора найма

Сначала определимся с терминологией, для этого разграничим термины «аренда» и «найм».

Аренда – это сделка по сдаче жилого или нежилого помещения для временного использования физическому или юридическому лицу.
Следовательно:
1. если хоть одна из сторон является юр.лицом, то нужно заключать ДА (договор аренды);
2. если помещение не имеет статус жилого (в т.ч. квартира, переведенная в нежилой фонд), то также необходимо заключать ДА.
Стороны договора аренды:
1. арендодатель – физ. или юр.лицо, сдающее помещение;
2. арендатор – физ. или юр. лицо, берущее помещение для временного использования.
Найм – это соглашение между физ.лицами по поводу временной сдачи жилья.
Следовательно:
1. стороны ДН – физ.лица;
2. объект ДН – комната, квартира, дом.
Стороны ДН:
1. наймодатель – физ.лицо, сдающее жилье для временного использования;
2. наниматель – физ.лицо, берущее жилье для временного использования.

Краткое резюме: ДА и ДН отличаются юридическим статусом сторон и юридическим статусом помещения. Договоры отличаются лишь названием документов и наименованием сторон.

Далее проанализируем оба варианта в деталях.

Договор аренды жилья (квартиры, комнаты, дома)

Документ составляется в простой письменной форме.

Существенные условия ДА (без которых договор недействителен):

детальное описание жилья;
период действия ДА;
цена вопроса.

Что должно быть указано в ДА жилой недвижимости (квартиры, комнаты, дома):

название – «Договор аренды»;
наименование населенного пункта и дата составления;
описание сторон ДА:
1. для физ.лиц – ФИО + данные паспорта,
2. для юр.лиц – ФИО представителя юр.лица + данные паспорта + наименование юр.лица + документ, подтверждающий право представителя совершать сделку;
описание жилья:
1. наименование,
2. адрес расположения и этаж,
3. метраж;
название и реквизиты документа, дающего арендатору право на распоряжение сдаваемым жильем (св-во собственности (если это право образовалось ранее 01.01.2017 г.) или выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости));
указание того, в каком состоянии сдается жилье (с мебелью или без нее, каково физическое состояние квартиры).

Если арендатор считает необходимым, то для описания оснащения жилья оформляется специальный документ-приложение, в котором детально описываются предметы интерьера, бытовая техника и т.д.;
фиксация факта, что жилье в момент сдачи его в аренду не находится под обременением (под арестом, в залоге и т.д.);
права и обязанности контрагентов (это кто?). В этот раздел стороны вправе вписать любые условия, которые сочтут важными для конкретной сделки;
указание того, что данный документ является и актом приема-передачи. В противном случае этот акт должен быть оформлен дополнительно;
цена аренды и порядок оплаты (т.е. «где, когда, как»);
порядок оплаты коммунальных расходов (если данного пункта нет в документе, то по умолчанию платит арендатор);
срок окончания ДА;
реквизиты контрагентов (для физ.лиц – данные паспорта, для юридических – наименование, ИНН, КПП, реквизиты банковского счета и т.д.);
подписи, печать юр.лица.

По инициативе любой из сторон ДА может быть заверен нотариусом (это кто?), но это не обязательно.

Образец договора аренды квартиры

*при клике по картинке она откроется в полный размер в новом окне

Скачать договор аренды квартиры (образец) между физ. и юр.лицом в полном формате можно здесь.

Следует знать, что, согласно ст. 651 (п. 2) Гражданского Кодекса, ДА квартиры должен быть зарегистрирован в ЕГРН (что это?) в случае, если срок его действия больше 1 года.

Это можно сделать в региональном отделении Росреестра или же в пункте МФЦ (многофункционального центра).

Налоговые обязательства арендодателя

Все доходы в нашей стране облагаются налогом. Как вы помните, арендодателем может физ. или юр.лицо. Следовательно:

юр.лицо платит налоги согласно режиму налогообложения, выбранному им при регистрации;
физ.лицо обязано платить налог за доход от сдачи жилья в аренду – НДФЛ. Это нужно делать ежегодно (за истекший год), предоставляя отчетность (декларацию 3-НДФЛ) в районную ИФНС (инспекцию федеральной налоговой службы).

Ставка налога = 13 % от дохода для резидента РФ (лица, которое находилось не менее 183 дней в истекшем году на территории России). Для нерезидента (кто это?) ставка налога = 30 %.

Договор найма (аренды) квартиры между физлицами

Как уже говорилось в статье ранее, сделка между физ. лицами по сдаче квартиры (комнаты, дома) для временного использования правильно называть договором найма. Но так как в обиходе прижилось понятие «аренда квартиры», то буду использовать оба варианта наименования сделки.

А при оформлении договора все же следует применять правильную формулировку – «найм квартиры».

Оформление ДН квартиры идентично оформлению ДА (подробно об оформлении – в предыдущем разделе статьи). Следует обозначить лишь формальные отличия:

наименование документа: вместо «Договор аренды» указываем «Договор найма»;
наименование сторон: вместо «арендатор и арендодатель» пишем «наниматель и наймодатель»;
в качестве документов, необходимых для идентификации сторон, указываем «паспорт» и его реквизиты.

Образец договора найма (аренды) квартиры между физическими лицами (начало ДН):

Договор найма (аренды) квартиры скачать можно здесь. Следует либо распечатать бланк и заполнить его, либо сначала заполнить в электронном формате, а затем распечатать.

Как и договор аренды, ДН следует регистрировать в ЕГРН только в случае, если срок действия документа больше 1 года.

Наймодателю важно помнить о необходимости уплачивать НДФЛ за полученный доход от сдачи своей недвижимости в аренду. Подробней об этом – в статье выше (раздел «Налоговые обязательства арендодателя»).

Практические советы

Сдавая помещение в аренду или найм, самое пристальное внимание уделите оформлению договора.

Пропишите в документе все возможные нюансы: от количества проживающих до возможности проверить помещение в любой удобный для вас момент времени.

Если вы не хотите, чтобы ваша квартира сдавалась в субаренду или в поднаем, впишите этот пункт в договор. Ведь «все, что не запрещено, то разрешено» (разумеется, в рамках законодательства).
Зафиксируйте в документе санкции (это как?) на случай возможной порчи имущества.
Внимательно проверьте документы вашего контрагента (второй стороны договора), сделайте скан или ксерокопию.

Нужно проверить:
1. паспорт;
2. документ, удостоверяющий право подписания договора (для юр.лиц). Проверить, существует ли это юридическое лицо в действительности, можно через официальный сайт ФНС. Как это сделать, прочитайте в другой статье нашего блога;
3. документ, утверждающий право собственности на сдаваемую квартиру (иное помещение).
Проверьте, действительно ли снимаемая вами недвижимость принадлежит арендодателю или наймодателю.

Для этого нужно заказать выписку из ЕГРН, в ней содержатся все интересующие вас сведения, в том числе – наличие обременения.
Заказать выписку может любой человек, а не только собственник помещения. Сделать это можно через сайт «Госуслуги», официальный сайт Росреестра и др.способами.
Оформляя акт приемки-передачи (или отдельным пунктом в договоре), пропишите все дефекты снимаемого помещения (или его оснащения).

Это убережет вас от необоснованных претензий арендодателя или наймодателя.

Надеюсь, что эта статья поможет вам правильно оформить договор аренды или найма квартиры (комнаты, дома) и избежать проблем, если ваш контрагент окажется недобросовестным лицом.