Как быстро самому продать квартиру — какие документы нужны, как продать квартиру в ипотеке

Здравствуйте, уважаемые читатели блога7j.ru. Есть два способа продать квартиру: действуя самостоятельно или обратиться за помощью к профессионалу − риэлтору (это кто?).

У каждого есть весомые плюсы и минусы. Поэтому нельзя однозначно сказать какой способ лучше.

Занимаясь продажей квартиры самостоятельно, не потребуется тратить деньги на комиссию посреднику, зато придётся потратить силы, время и нервы, чтобы в одиночку справиться со всеми вопросами, а их, в том числе и юридических, будет немало.

Риэлтору придётся заплатить 3 − 5% от стоимости сделки, но всё, что тогда потребуется − отыскать компетентного специалиста (это какого?) и начать с ним сотрудничать. Всё остальное он сделает самостоятельно.

Как продать квартиру самому без посредников

Чтобы не потерять в средствах, нужно правильно оценить продающийся объект. Среднюю цену квартиры удобно узнавать на официальных сайтах статистики, но имеется несколько нюансов.

На стоимость квартиры влияет целый ряд факторов, и каждый следует учесть:

Помимо количества комнат и их площади, нужно учитывать планировку. Цена за квартиру с изолированными комнатами будет выше.
Важно состояние придомовой территории и инфраструктура (это что?). Учитывается наличие парковки, детской площадки, магазинов, детских садов.
Квартиры на более высоких (кроме последнего) этажах стоят дороже.
Важен район − близость к центру, или, наоборот, к лесопарковой зоне.

Придётся искать на рынке недвижимости объекты с максимально схожими характеристиками. Подойдут журналы о недвижимости, сайты с объявлениями.

Определив рыночную цену, её можно на несколько процентов повысить, если торопиться с продажей необязательно, или понизить, если продать квартиру нужно срочно.

Согласно статистическим данным, если стоимость квартиры на 15% выше среднерыночной, на неё приходится только 10% от всех покупателей. При выставленной стоимости на 10% выше среднерыночной, таких покупателей уже треть.

Если выставленная стоимость совпадает со среднерыночной, она привлекает около 60% потенциальных покупателей.

Документы, необходимые для продажи квартиры

Чтобы заключить сделку, нужно иметь определённый пакет документов:

паспорт продавца и, соответственно, владельца;
кадастровый паспорт;
свидетельство;
выписку из реестра.

Собирая обязательный пакет, нужно подумать, что может понадобиться справка о том, что перепланировка, если она была, конечно, проводилась с разрешением.

Нужен документ о том, что нет задолженностей по оплате ЖУК, а также подтверждение, что против продажи не возражает законный супруг.

Если среди собственников квартиры есть несовершеннолетний гражданин, потребуется разрешение на сделку от сотрудников опеки.

Как и где размещать рекламу о продаже

Объявления о продаже нужно составлять грамотно, и также грамотно их размещать. Прежде чем делать фотографии, нужно подготовить квартиру, убрать всё лишнее, старое и грязное.

Обязательно протереть поверхности, аккуратно расставить предметы на открытых полках, добавить элементы уюта в виде букета цветов, красивой скатерти или подушек на диван. Фотографировать лучше при солнце.

В объявлении нужно указать все достоинства квартиры. Начать с технических характеристик, а далее перечислить подробности.

Важно указать и такие преимущества, которые лично для вас неважны: они могут оказаться важными для покупателя. Например, вам не важно наличие рядом школы, так как у вас нет детей подходящего возраста, но для семьи покупателей этот фактор может оказаться решающим.

Для объявлений подходят как универсальные ресурсы (ЦИАН, АВИТО), так и локальные − местные площадки. Не следует забывать про страницы в соцсетях, на них тоже можно разместить объявления.

Переговоры с покупателем

Перед тем как потенциальный покупатель придёт смотреть квартиру, нужно привести в порядке не только её саму, но и подъезд. Специалисты утверждают, что запах свежей выпечки − испеченного пирога − создаёт особенно приятные впечатления о квартире.

Нужно продумать список проблемных мест, которые могут вызвать сомнения или не понравиться покупателю, и подготовить объяснения и контраргументы.

Не следует поддаваться давлению покупателя, стремящегося сбить цену. Даже прислушиваясь к его доводам, нужно всегда держать в уме цену, ниже которой опускаться нельзя.

Договоры (задатка, купли-продажи), оплата и прием-передача

Договор задатка (см. что такое задаток) должен подтвердить, что у сторон серьёзные намерения. Отказ от сделки после оформления договора задатка повлечет за собой санкции (это как?).

Если передумывает покупатель, продавец оставляет себе задаток, обычно он составляет 3 −5% от стоимости. Если передумывает продавец, он возвращает задаток, причём размер удваивается.

Продавец должен выписать проживающих жильцов, затем получить деньги от продажи и оставить расписку, что их получил.

Договор купли-продажи (это что?) заверяется нотариусом (это кто?).

Следующий шаг − подача заявки на регистрацию в Росреестре, за подтверждение сделки придётся заплатить госпошлину.

Деньги, как правило, передаются через ячейки банка, либо через аккредитив (это как?). Покупатель арендует такую ячейку и указывает в условиях аренды, когда и кому разрешён доступ. Например, продавцу доступ откроется только при наличии договора.

Класть деньги в ячейку покупатель должен в присутствии продавца.

Другой способ передачи денег − с помощью нотариуса, который может взять деньги у покупателя, и затем посредством собственного счёта передать продавцу. Тогда в услугу войдёт дополнительная комиссия.

Если деньги передаются наличными, делать это следует под видеозапись, у нотариуса, или в присутствии других свидетелей.

В тот день, когда пакет документов отдаётся в Росреестр, покупатель получает ключи, затем обе стороны оформляют акт приёма−передачи.

Если продать квартиру нужно быстро, и нет времени на поиски покупателя, целесообразно воспользоваться услугами квалифицированного риэлтора. Он поможет с продажей квартиры с обременением, с задолженностью по оплате ЖКУ, и другими сложными случаями.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке

Продать квартиру в ипотеке (это как?) возможно, но это будет сопряжено с некоторыми ограничениями.

Как правило, такие квартиры продаются по сниженной цене, но если выставленная цена будет адекватной, квартира продаётся быстро.

Стандартный договор не будет работать, но есть три варианта:

можно погасить ипотеку досрочно;
можно погасить ипотеку в процессе совершения сделки;
можно продать квартиру вместе с невыплаченной ипотекой.

Самый простой способ − досрочная выплата, но найти покупателя, у которого есть необходимая сумма сразу − не так просто.

Часто поступают по более сложной схеме. Сначала у покупателя берут задаток, затем из этой суммы погашают ипотечный кредит и только потом продают квартиру.

Банк даёт соответствующее разрешение и на продажу ипотечной квартиры. После этого оформляется договор купли−продажи и в обязательном порядке заверяется у нотариуса.

Если действовать по второму варианту, сначала тоже следует получить согласие у банка, и взять справку о том, сколько денег нужно выплатить.

Покупатель кладёт деньги в ячейки: одна сумма предназначена для продавца, а другая для банка. После этого можно оформлять документы и регистрировать сделку в Росреестре.

Чтобы продать квартиру по третьему варианту, нужно найти покупателя, который готов купить квартиру с невыплаченной ипотекой.

Получить при этом выгоды сможет не только продавец, но и покупатель, так как банк часто улучшает условия для покупки. Потенциальный покупатель оформляет заявку на ипотеку, а когда банк соглашается, выбирает квартиру, продающуюся по третьему варианту − с невыплаченной ипотекой.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Если в квартире прописан ребёнок, согласие на сделку нужно дополнительно запрашивать в органах опеки. Интересы детей не должны пострадать в результате сделки, и приходящаяся на несовершеннолетнего площадь не должна уменьшиться.

Также не должны ухудшиться и условия проживания. Так что просто продать квартиру, не покупая сразу же другую взамен, вряд ли получится: органы опеки не дают согласия.

При покупке с помощью материнского капитала жильё оформляется на всех членов семьи, и при его продаже вполне вероятны сложности с опекой.

В этом случае придётся доказывать, что права ребёнка (детей) не нарушаются. Для одобрения сделки придётся предоставить документы, с помощью которых можно подтвердить, что детям предоставляется новое жильё, причем ничуть не хуже.

Это может быть предварительно составленный договор купли-продажи, обязательно нотариально заверенный. Или же договор мены, в котором предусматривается доплата покупателя, если меньшее по площади жильё меняется на большее.